Il nuovo regime di sostituzione di imposta su quella che è stata chiamata “tassa Airbnb” prevede, all’articolo 4, l’applicazione dal 1° giugno 2017 della cedolare secca di cui all’articolo 3 del Dlgs n. 23/2011. L’aliquota è al 21% in caso di opzione.

La regolamentazione: il prima
Le locazioni brevi, fino al Dl 50/2017, comprendevano le locazioni turistiche di immobili concessi per brevi periodi ad uso abitativo e per finalità turistiche: i contraenti contrattavano solo il godimento temporaneo dell’immobile mentre tutti i servizi di tipo accessorio o complementare (come la colazione, per esempio) erano espressamente vietati.

A fare la differenza con l’esercizio d’impresa era, ad esempio, la presenza di biancheria o il servizio di pulizia.

La regolamentazione: oggi
Sono considerate locazioni brevi «i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online».

In altre parole, questi sono gli elementi caratterizzanti:

  • Durata dell’affitto, non superiore ai 30 giorni
  • Soggetti contraenti, esclusivamente persone fisiche che possono avvalersi di intermediari immobiliari online
  • Prestazione di servizio, ampliata anche alla fornitura di biancheria e alla pulizia dei locali.

Il regime fiscale
Ai fini fiscali è possibile aderire in sede di dichiarazione dei redditi alla cedolare secca, a patto che l’affitto avvenga tra soggetti privati e che la locazione sia uso abitativo.
L’aliquota del 21 %  per locazione ad uso turistico in cedolare secca si calcola sull’importo del canone complessivo.

Qualora non si aderisca alla cedolare secca, invece, il reddito ai fini Irpef va indicato nella dichiarazione dei redditi come “reddito fondiario” con deduzione forfettaria del canone del 5%.

I vincoli per gli intermediari
La nuova disciplina ha previsto che gli intermediari, anche coloro che esercitano attraverso portali online, comunichino all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle locazioni brevi stipulate per il loro tramite. Il rischio è una sanzione che oscilla tra i 250 e i 2.000 euro, dimezzata se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza.

Il passaggio mancante
L’articolo 4 del Dl prevede l’applicazione delle disposizioni relative alla cedolare secca a partire da 1° giugno con espresso riferimento all’applicazione agli accordi sottoscritti a partire da quella data (e non che abbiano effetto dal primo giorno di giugno).

Manca però un provvedimento del Direttore delle Entrate con le indicazioni attuative, anche relativamente a trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario.

L’applicazione delle norme, inoltre, risente della mancata approvazione degli emendamenti alla conversione della manovra che prevedano un regime transitorio per quegli intermediari digitali che, non avendo una stabile organizzazione in Italia, devono nominare un rappresentante fiscale per assolvere ai nuovi obblighi di sostituti d’imposta (per la cedolare secca come per il pagamento dell’imposta di soggiorno). Dal Governo però tranquillizzano sulla fase di transizione tra la data di decorrenza del decreto e la votazione definitiva del decreto emendato: nel caso di un accertamento si potrebbe definire sanata qualsiasi posizione.

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